批评丨住房价钱止跌回稳现要害旌旗灯号

李宇嘉（广东省住房政策研讨核心首席研讨员） 国度统计局最新数据表现，2024年12月份，70个年夜中都会新居价钱指数环比下跌0.1%，跌幅持续三个月收窄，比拟本轮市场企稳前9月份-0.7%的跌幅年夜幅收窄，同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%。此中，一线都会环比变更由11月的0.0%升至12月的0.2%，自2023年6月份以来初次正增加；二线都会环比变更为0.0%，自2023年7月份以来持续17个月下跌后初次止跌；三线都会环比下跌0.2%，自2024年8月份以来已持续4个月跌幅收窄。 再看二手住房。2024年12月份，70个年夜中都会二手住房价钱环比下跌0.3%，跌幅持平于11月，比拟本轮企稳前9月份-0.9%的跌幅也年夜幅收窄，同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%，跌幅持续三个月收窄。此中，一线都会环比涨幅由上月的0.4%收窄至0.3%，二线都会跌幅由0.2%扩展至0.3%，三线都会跌幅由0.5%降至0.4%。但同比喻面，一二三线都会跌幅均显明收窄。 新居价钱止跌态势显明，得益于2024年12月份新居买卖量显明反弹，动员市场情感上升，价钱稳固也失掉了支持。国度统计局最新数据表现，2024年12月份新居室庐成交到达9226万平方米，创下7月份以来的新高，同环比分辨增加4.5%跟34.6%。2024年四序度，天下新居室庐贩卖同环比分辨增加21.1%跟2.7%。并且，近期各地踊跃调剂室庐开辟建造计划尺度，激励下降公摊，激励开辟计划园林景不雅好、物业治理好、智能化的“好屋子”等，对新居价钱供给了支持。 同时，2024年12月份热门都会地皮市场开端升温，一二线都会宅地成交翻倍、翻两倍增加，深圳、广州、杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢价地块，对新居购买的信念跟价钱的稳固也失掉了保证。别的，克而瑞监测表现，2024年天下30个都会二手住房成交2.3亿平方米，创下汗青新高，二手住房的市场份额增加到59%。二手住房买卖活泼动员“卖旧买新”的需要，加上良多都会踊跃推动以旧换新，提振新居买卖的活泼度。 不外，12月份二手住房价钱指数企稳上升的势头有所降落。重要起因在于，后期二手住房买卖活泼，重要为刚需驱动。这些需要在2024年开释充足，消化了局部挂牌待售的二手住房，剩下的待售二手住房，要么难堪以去化的老旧住房，这局部占比在50%以上，要么是挂牌业主不再乐意显明贬价出卖的“次新居”或学位房。再斟酌到，此前二手住房市场浮现“以价换量”的贩卖格式，从2021年9月份开端70城二手住房价钱指数持续下跌。当下二手住房买卖的拉拢难度在加年夜，表示在“次新居”或学位房不再乐意贬价出卖，而大批的、难以去化的存量老旧住房持续贬价贩卖。于是，就呈现了一线都会二手住房价钱指数涨幅收窄、二线都会价钱指数下跌的态势。同时，二手住房买卖周期长，邻近岁尾、春季期近，带看量也开端降落，也压抑价钱指数。 实质下去讲，这是住房供求不婚配、二手住房供给效力较低招致的成果。2022年~2024年，二手住房买卖量持续三年微弱反弹，需要端消化了年夜局部寓居合适性比拟强，存在学位、通勤上风（比方凑近地铁）、户型绝对较好、性价比绝对高的房源。在住房回归寓居属性确当下，剩下的二手挂牌待售房源，濒临或超越一半为不合乎新市平易近、年青人住房需要的低效房源。这局部房源不得不贬价成交，这是12月份二手住房价钱指数持续下跌的本源，再加上市场对房地产的预期开端改变，二手住房挂牌量开端增添，供给仍然饱跟。经由这三年的消化，停止现在，二手住房挂牌量开端高位企稳或回落。比方，上海、广州、北京等地二手住房挂牌量开端增加。同时，近期国度也在踊跃安排都会更新。1月3日，2025年初次国务院常务集会，将都会更新列为重点议题，提出放慢推动城镇老旧小区、街区、厂区跟城中村等改革。 刚停止的天下建立任务集会也夸大，2025年我国将策划实行一批都会更新改革名目，片面实现2000年岁尾前建成的城镇老旧小区改革义务，基础实现已排查出老化燃气管道的更新改革义务，并基础打消县级都会建成区黑臭水体。同时，连续实行老旧街区更新改革等一系列平易近生工程跟开展工程。这象征着，存量二手住房的可寓居性、宜居性将显明晋升，不只推进存量屋宇轮回，也将有助于住房价钱止跌回稳。 2025年是商品房市场止跌回稳的要害之年。一季度，楼市会迎来节令性的反弹，即由返乡置业、年后返城、春节前后婚房购买等带来的需要反弹，这对商品房贩卖稳固构成支持。下一步，商品房市场的稳固等待增量政策能尽快落地，比方推进存量地皮收储跟存量屋宇盘活做保证性住房，踊跃改良供求关联，城中村改革及房票安顿能给需要端带起源头死水。 新浪财经大众号 24小时转动播报最新的财经资讯跟视频，更多粉丝福利扫描二维码存眷（sinafinance）